土地売却にかかる税金を徹底解説｜節税制度と控除の活用法
- 土地とは、建物を建てたり利用したりするための地面で、所有権は登記によって移転する。
- 令和2年の土地取引（所有権移転登記）は全国で約128万件、5年連続で増加した。
- 令和2年度の宅地供給量は平成30年度比で24.2％減と、大幅に減っている。
- 国土の約3分の2は森林で、宅地は約197万haにとどまる。
- 費用は「土地代＋仲介手数料＋登記費用＋税金」で考えると見積もりを誤りにくい。
土地の結論
土地は、取引件数が増える一方で供給は減っており、希望条件の土地を見つけるなら早めの情報収集が有利です。
私が実務で見ていても、ここ数年は「売り物が出てこない」という相談が増えました。数字でも裏づけられています。
| 項目 | 数値 | 時点 |
|---|---|---|
| 土地取引（所有権移転登記）件数 | 約128万件（5年連続増） | 令和2年 |
| 国土面積 | 約3,780万ha | 令和元年 |
| 宅地面積 | 約197万ha | 令和元年 |
| 森林面積の割合 | 国土の約3分の2 | 令和元年 |
| 宅地供給量 | 平成30年度比 24.2％減 | 令和2年度 |
だから私の立場としては、買う気があるなら「相場を掴む準備だけは先にしておく」ことを勧めます。
探したいエリアをクリック！
土地探しは、まず地域ブロックを絞ってから市区町村・路線へ降りていくのが効率的です。
全国の世帯ごとの土地所有・利用状況は、政府統計でも継続的に把握されています。エリアごとの実態を見るときの土台になります。
| 軸 | 具体例 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 都道府県から | 東京都、大阪府など | エリアが固まっている人 |
| 路線から | 通勤・通学路線で絞る | 勤務先が決まっている人 |
| エリアから | ◯◯市△△区 | 住みたい街がある人 |
| ランキングから | 人気の駅・エリア順 | 相場感を掴みたい人 |
土地探しから建てるまで講座
土地探しから家を建てるまでは、「探す→契約→ローン→着工→引き渡し」の順で進みます。
私が税務の側から見て一番つまずきやすいのは、土地だけ先に買うケースです。建物がまだ無いと住宅ローン控除や住宅用地の軽減のタイミングがずれることがあります。
- 希望条件と予算の上限を決める（土地代だけでなく諸費用を含める）。
- エリアと相場を調べる。
- 現地を見て、境界・接道・地盤を確認する。
- 売買契約を結び、手付金を払う。
- 住宅ローンを組み、登記して引き渡しを受ける。
人気のテーマ
土地で多い関心テーマは、価格・税金・将来の利用のしやすさの3つに集約されます。
令和5年の住宅・土地統計調査では、住宅と敷地の状況、世帯の居住状態、土地保有の実態が5年ごとに調べられています。テーマごとの裏づけを取りたいときの一次資料です。
| テーマ | 読者の関心 | 確認の起点 |
|---|---|---|
| 価格・相場 | 高いか安いか | エリア別の取引価格 |
| 税金 | 固定資産税・取得税・譲渡所得 | 制度の根拠条文 |
| 利用しやすさ | 接道・地盤・用途地域 | 現地と法令 |
土地ピックアップ
良い土地を選ぶ基準は、価格よりも「接道・形状・地盤・法規制」を先に見ることです。
正直に言うと、安い土地ほどここに理由が隠れています。私が現地で必ず確認するのは、道路に2m以上接しているか、いわゆる旗竿地でないか、です。
- 接道：建物を建てるには原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要がある。
- 形状：整形地は使いやすく、変形地は割安でも建築費が膨らむことがある。
- 地盤：軟弱地盤だと地盤改良費が数十万〜百万円単位でかかる場合がある。
- 法規制：用途地域や建ぺい率・容積率で建てられる建物が変わる。
不動産会社のプロが答える・SUUMO質問コーナー
土地の質問で多いのは「この価格は妥当か」「税金はいくらか」の2つで、いずれも公開統計と制度で確認できます。
私は税理士として、価格は取引事例で、税金は制度の根拠で答えるようにしています。感覚で「相場です」とは言いません。
土地取引の件数や面積は国土交通省が公式に集計しています。妥当性を確かめる出発点になります。
関東
関東、特に首都圏は土地取引が活発な一方で、宅地供給の減少の影響を受けやすいエリアです。
全国の宅地供給量が令和2年度に平成30年度比24.2％減となった事実は、需要の強い関東で「希望条件の土地が出にくい」体感につながっています。
私の相談でも、首都圏は「価格より、まず物件が無い」という声が目立ちます。
関西
関西も都市部は需要が厚く、エリアごとに相場の差が大きいのが特徴です。
全国の土地取引が令和2年に約128万件で5年連続増加した流れは、関西の主要都市にも及んでいます。市区町村単位で相場を確認すると判断しやすくなります。
東海
東海は名古屋圏を中心に、住宅地の需要と土地の流通量のバランスが比較的取りやすい地域です。
国土の約3分の2が森林で、宅地は約197万haという全国構造を踏まえると、平地で宅地化が進んだ東海平野部は相対的に選択肢を確保しやすい面があります。
北海道
北海道は土地が広く価格が抑えめな一方、地盤・気候・利便性で条件差が大きい地域です。
森林が国土の約3分の2を占める中で、北海道は広い土地が出やすい反面、宅地として使える条件かどうかを現地で必ず確かめる必要があります。
東北
東北は都市部と郊外で価格差がはっきりしており、土地を割安に確保しやすい地域です。
宅地供給が全国で減る中でも、東北の郊外は比較的物件が出やすい傾向があります。ただし安さの理由を接道・地盤で確認することは関東以上に重要だと、私は考えます。
よくある質問
ここでは検索で一緒に調べられることの多い3つに、事実ベースで短く答えます。
よくある質問
最後に率直な一言を。土地は「出会い」と言われますが、出会えるかどうかは準備で決まります。相場とエリアの事実を先に押さえておけば、良い土地が出たときに迷わず動けます。
