土地売却の税金を徹底解説｜譲渡所得の計算から節税特例まで

• 土地売却で課税されるのは、売却益（譲渡所得）が出た場合だけ。
• 所有期間が5年超なら長期譲渡所得で税率20.315％、5年以下なら短期で39.63％。
• 所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で行う。
• 売却価格が取得費＋譲渡費用以下なら、譲渡所得はゼロで非課税。
• マイホームの跡地などは3,000万円特別控除で大きく節税できる。

売却 税金 土地の結論

土地を売ったときの税金（概算５％）

土地売却で払う税金の本体は、譲渡所得（売却益）にかかる所得税・住民税です。

利益が出なければ、この所得税・住民税はかかりません。売却価格が「取得費＋譲渡費用」を下回るケースですね。

ただし利益が出なくても、印紙税や登録免許税といった「手続きにかかる税金」は別で発生します。ここを混同して相談に来る方が多い。

土地売却に対してかかる税金の種類

土地売却で関わる税金は、印紙税・登録免許税・所得税・住民税の4種類です。

前の2つは手続きの段階で必ず払うもの。後ろの2つは「利益が出たときだけ」かかる、いわゆる譲渡所得税です。

さらに所得税には復興特別所得税が上乗せされます。これは2013年から2037年12月31日までの期間限定で、所得税額の2.1％が加算される税です。

課税所得（譲渡所得金額）の計算

譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。

取得費は、その土地を買ったときの代金や購入時の諸費用。譲渡費用は、仲介手数料や測量費など売るためにかかった費用です。

ここで実務上いちばんつまずくのが、取得費が分からないケース。古くから持っている土地や相続した土地で、購入時の契約書が見つからないんですね。

その場合は売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使います。ただし実際の取得費より低くなりがちで、税金が膨らむことが多い。私が相談を受けたときも、まずは古い契約書や通帳の記録を必死で探してもらいます。

税額の計算

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税額は「譲渡所得 × 税率」で求め、税率は所有期間で長期か短期かに分かれます。

判定は売った年の1月1日時点。たとえば2020年3月に買った土地を2025年5月に売った場合、2025年1月1日時点では所有期間4年と少しなので「短期」扱いです。年数の数え方で結果が変わるので注意してください。

仮に譲渡所得が1,000万円だとすると、長期なら約203万円、短期なら約396万円。差は約193万円です。たった数か月の差でこれだけ変わるので、売却のタイミングは本当に大事です。

土地売却にともなう税金の納税時期

税金の支払い時期は、税の種類ごとにバラバラです。

印紙税は売買契約を結ぶとき。契約書に収入印紙を貼って納めます。

登録免許税は登記のとき。住宅ローンが残っていた土地なら、抵当権抹消登記のタイミングで発生します。

所得税・復興特別所得税は、売却した翌年の2月16日から3月15日の確定申告で納めます。住民税は同じく翌年の6月以降、6月・8月・10月・翌年1月の年4回に分けて納付するのが一般的です。

登録免許税は所有権移転登記の場合、土地の売買で評価額の2.0％（1,000分の20）。評価額2,000万円なら40万円です。

譲渡所得を控除できる特例

特例を使えば、譲渡所得から大きな金額を差し引いて税金を減らせます。

代表的なのが、居住用財産（マイホーム）を売った場合の3,000万円特別控除です。個人がマイホームを譲渡したとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

自宅を取り壊して更地で売る場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。私が扱った案件でも、この控除で税額がゼロになったケースは珍しくありません。

このほか、相続した空き家（被相続人の居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除や、公共事業のために土地を売ったときの特別控除もあります。

低未利用土地の上限引き上げは令和5年度税制改正によるもの。使われていない土地の活用を後押しする狙いです。

1 マイホームを売って、土地が利益になる場合

土地売却税金いつ払う解説動画

マイホームを売って利益が出ても、3,000万円特別控除で税負担を大きく抑えられます。

例として、譲渡所得が2,500万円出たとします。居住用財産の3,000万円特別控除を使えば、課税対象は2,500万円 − 3,000万円でゼロ。所得税・住民税はかかりません。

控除しきれない分が残った場合だけ、その残りに長期か短期の税率がかかります。利益が3,000万円を超えるかどうかが、ひとつの分かれ目です。

2 マイホームを売って、土地が損失になる場合

マイホームを売って損失が出た場合は、譲渡所得税はかからず、要件次第で他の所得と相殺できることもあります。

売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回れば、譲渡所得はマイナス。この時点で所得税・住民税は課税されません。

正直に言うと、損失が出ること自体は喜ばしくありません。ただ税金の面では、利益が出ていない以上、所得税・住民税の心配はいらないということです。

なお、損失でも売買契約を結べば印紙税は発生します。手続き上の税金はゼロにならない点は押さえておいてください。

特例の適用を受けるために必要な条件

特例を受けるには、共通して「期限内の確定申告」と「要件を満たす書類の提出」が必要です。

特に3,000万円特別控除のような有利な特例は、申告して初めて適用されます。税額がゼロになる場合でも申告は省けません。

私の経験上、つまずきやすいのは取得費を証明する書類と、居住していた事実を示す書類です。住民票や売買契約書、登記事項証明書などを早めにそろえておくと、申告期限ギリギリで慌てずに済みます。

• 特例適用には、売却翌年の2月16日〜3月15日の確定申告が必要。
• 取得費を証明する購入時の契約書や領収書を用意する。
• 居住用財産の特例では、住んでいた事実を示す書類が要る。

確定申告

不動産売却の税金～譲渡費用(経費)になるものとならないもの

土地を売って利益が出たら、売却した翌年の2月16日から3月15日に確定申告をします。

この期間に申告して所得税・復興特別所得税を納め、住民税はその後6月以降に納付書が届きます。

利益が出ていない場合、申告は必須ではありません。ただ損失の繰越控除などを使うなら、損失でも申告したほうが有利になることがあります。

申告書の作成は、国税庁の確定申告書等作成コーナーを使うと数字を入れるだけで税額が出ます。私も顧客に案内する際は、まずここで全体像をつかんでもらうことが多いです。

用紙・パンフレット・書籍

確定申告に使う用紙や手引きは、税務署や国税庁のサイトで無料で入手できます。

譲渡所得の申告には、申告書本体に加えて「譲渡所得の内訳書」が必要です。土地・建物用の様式が用意されています。

紙で書くのが不安なら、税務署の窓口に手引きの冊子が置いてあります。譲渡所得の計算例も載っているので、初めての方はこれを片手に進めると分かりやすい。

インターネット番組（Web-TAX-TV）

国税庁は税の解説動画を配信しており、譲渡所得や確定申告の流れを映像で確認できます。

文字で読むより動画のほうが頭に入る、という方もいます。制度の全体像をつかむ入口としては悪くありません。

ただし動画は概要の説明が中心です。自分の土地が長期か短期か、いくら控除できるか、といった個別の判断は、最終的に一次情報か専門家で確認してください。

よくある質問