土地売却の税金を完全解説｜計算方法と節税できる特例まとめ
- 土地売却の税金は主に「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得への所得税・住民税」の3つ。
- 利益が出なければ譲渡所得税はかからない（赤字なら原則非課税）。
- 所有期間5年超は長期譲渡所得で所得税15％・住民税5％、5年以下は短期で所得税30％・住民税9％。
- 所有期間の判定は「売った年の1月1日現在」で行う。
- 譲渡所得は「売却価額－取得費－譲渡費用」で計算する。
土地売却の税金の結論
土地売却で一番重い税金は、売却益にかかる「譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）」です。
私が相談を受けていて毎回お伝えするのは、「税金は売値ではなく利益にかかる」という点です。3,000万円で売れても、買ったときも3,000万円なら、利益はゼロ。原則として譲渡所得税はかかりません。
利益が出た場合だけ、所有期間に応じた税率で課税されます。国税庁も、土地や建物を売ったときの所得は譲渡所得として課税すると明記しています。
土地売却の譲渡所得に対する税金
譲渡所得への税率は、所有期間が5年を超えるか以下かで2区分に分かれます。
所有期間5年超を「長期譲渡所得」、5年以下を「短期譲渡所得」と呼びます。短期のほうが税率が高く、利益が同じでも納税額は倍近くになります。
注意したいのは判定日です。所有期間は「引き渡した日」ではなく「売った年の1月1日現在」で数えます。2019年4月に買って2024年5月に売ると、実際は5年超ですが、2024年1月1日時点では4年9か月。短期扱いになります。ここでつまずく方が本当に多いです。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
復興特別所得税は、2013年から2037年12月31日まで、所得税額に対して2.1％が上乗せされます。
課税される譲渡所得額の計算
課税される譲渡所得は「売却価額－取得費－譲渡費用」で計算します。
取得費は、その土地を買ったときの代金や購入時の諸費用です。譲渡費用は、売るためにかかった仲介手数料などを指します。
取得費でよくある問題が「買った金額がわからない」ケースです。古い土地や相続した土地だと、購入時の契約書が見つからないことがあります。その場合は売却価額の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使えますが、実際の取得費より低くなりがちで、税額は重くなります。契約書は捨てずに探してください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価額 | 土地を売った金額 |
| 取得費 | 購入代金、購入時の仲介手数料・登記費用など。不明なら売却価額の5％（概算取得費） |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、測量費、解体費など |
税額の計算
税額は「課税譲渡所得 × 税率」で求めます。
具体例で見てみます。取得費が不明な土地を1,500万円で売り、譲渡費用が約50万円、所有期間が10年（長期）だったとしましょう。
概算取得費は1,500万円×5％＝75万円。課税譲渡所得は1,500万円－75万円－50万円＝1,375万円。長期の所得税15％で約206万円、住民税5％で約68万円、復興特別所得税はその所得税額の2.1％で約4.3万円。合計でおよそ278万円です。
これがもし取得費2,000万円の契約書が残っていれば、譲渡所得はマイナスになり、譲渡所得税はかかりません。取得費の有無で結果がここまで変わります。正直、この差を見て契約書探しに本気になる方を何度も見てきました。
| 取得費の前提 | 課税譲渡所得 | 譲渡所得税の概算 |
|---|---|---|
| 取得費500万円 | 約950万円 | 約192万円 |
| 取得費2,000万円 | 利益なし（赤字） | 0円 |
| 取得費不明（概算5％＝75万円） | 約1,375万円 | 約278万円 |
土地が居住用財産だった場合の特例
住んでいたマイホームの敷地を売る場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例の対象になることがあります。
自分が住んでいた家とその土地を売ったときには、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」が用意されています。これを使えば、利益が3,000万円以内なら税金がかからない計算になります。
ただし、更地にして長く放置してから売ると対象外になるなど、適用には細かい条件があります。住まなくなった日から3年を経過する年の年末までに売ること、などのルールがあるため、売る前に確認しておくのが安全です。
マイホームを売って、土地に利益が出た場合
マイホームの建物と敷地を一緒に売って利益が出た場合は、3,000万円特別控除を使って税負担を大きく減らせます。
例えば建物と土地を合わせて2,800万円の利益が出ても、控除2,800万円を引けば課税譲渡所得はゼロ。所得税・住民税はかかりません。
私の実務では、ここを知らずに申告して払い過ぎかけた方もいました。控除は黙っていても適用されません。確定申告で自分から申請してはじめて使えます。利益がなくても、特例を使うなら申告は必要です。
マイホームを売って、土地に損失が出た場合
マイホームを売って損失（赤字）が出た場合は、その損失を他の所得と相殺できる特例の対象になることがあります。
買ったときより安く売れば、譲渡所得はマイナス。この場合、原則として譲渡所得税はかかりません。さらに一定の条件を満たすマイホームなら、損失を給与など他の所得と通算し、所得税を取り戻せる仕組みがあります。
赤字だから関係ない、と申告しない方がいますが、それは損です。通算の特例は申告して初めて使えます。住宅ローンが残っていた家を手放したときなどは、特に確認する価値があります。
特例の適用を受けるために必要な申告
3,000万円控除などの特例は、譲渡した翌年の確定申告で申請しないと使えません。
土地や建物を売った年の翌年、2月16日から3月15日までの確定申告期間に申告します。特例を使う場合は、利益がなくても、税額がゼロでも申告が必要です。
申告には売買契約書の写し、取得時の契約書、仲介手数料の領収書などが要ります。私が見てきた中で一番多いつまずきは、書類の紛失です。売却が決まった段階から、関係書類を1つのファイルにまとめておくことを強くおすすめします。
| 税金 | かかる場面 | 納める時期 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書の作成時 | 契約書作成時に収入印紙で納付 |
| 登録免許税 | 登記時（抵当権抹消など） | 登記申請時 |
| 所得税・復興特別所得税 | 利益が出た場合 | 売却の翌年の確定申告で納付 |
| 住民税 | 利益が出た場合 | 売却の翌年6月以降に納付 |
印紙税と登録免許税
印紙税は売買契約書にかかる税金、登録免許税は登記にかかる税金です。
印紙税は、不動産売買契約書のような課税文書を作るときにかかります。税額は契約金額に応じて決まり、軽減措置の対象になる契約書は令和9年3月31日まで作成分が対象です。
登録免許税は登記にかかる税金で、土地売却では所有権移転登記や抵当権抹消登記で関係します。所有権移転登記は固定資産税評価額を基準に計算し、抵当権抹消登記は不動産1個につき1,000円。土地1筆と建物1棟なら、それぞれに1,000円ずつかかります。
正直、この2つは譲渡所得税に比べれば小さな額です。心配の中心は、やはり利益への課税のほうに置いてください。
確定申告の手続き
土地を売って利益が出たら、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告します。
申告書の作成は、国税庁の確定申告書等作成コーナーを使うとオンラインで進められます。譲渡所得用の入力画面に、売却価額・取得費・譲渡費用を入れていく流れです。
e-Taxを使えば自宅から電子申告でき、税務署へ行く必要もありません。書類の準備さえ整っていれば、譲渡所得の申告自体はそれほど身構えるものではない、というのが実務での感覚です。
よくある質問
土地売却の税金について、相談現場でよく受ける質問をまとめます。
