不動産売却税とは？譲渡所得の計算方法とマイホーム特例をわかりやすく解説
- 不動産売却税の中心は、売却益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税です。
- 税率は所有期間で変わり、短期譲渡所得は39.63％、長期譲渡所得は20.315％です。
- 所有期間の判定は、売却した年の1月1日現在で行います。
- マイホームを売ると、最高3,000万円を譲渡所得から控除できる特例があります。
- 売却益が出なければ譲渡所得税は発生しませんが、翌年の確定申告は原則必要です。
不動産売却税の結論
不動産売却税とは、土地や建物を売って得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税のことです。
ここを誤解している方が多いのですが、売った金額の全部に課税されるわけではありません。買ったときの値段や経費を差し引いた「儲け」だけが対象です。
私が相談を受ける中でも、「3,000万円で売れたから多額の税金がかかる」と心配して来られる方が大半です。実際は取得費を引いたら利益はほとんど無く、税金ゼロというケースも珍しくありません。
国税庁も、土地や建物を売ったときの税金として、この譲渡所得課税の仕組みを案内しています。
土地や建物の譲渡所得に対する税金
譲渡所得は給与など他の所得と合算せず、単独で税額を計算する「分離課税」です。
つまり、会社員でもフリーランスでも、不動産を売った利益はその売却分だけで計算します。給料が多いから不動産の税率も上がる、という話ではありません。
そして最大のポイントが所有期間です。売った年の1月1日時点で5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」になります。
ここで気をつけたいのは、判定が「売った日」ではなく「売った年の1月1日」基準だということ。あと数か月待てば5年を超えるのに、12月に焦って売って短期になり税率がほぼ倍、という失敗を私は何度も見てきました。
課税譲渡所得金額の計算
課税譲渡所得は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除」で求めます。
取得費はその不動産を買ったときの価格や購入時の諸費用です。譲渡費用は売るためにかかった仲介手数料や測量費などを指します。
注意したいのが建物の取得費。建物は使うほど価値が下がるため、購入価格をそのまま使えず、減価償却（時間の経過による価値の目減り分）を差し引きます。土地は減価償却しません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 土地・建物を売った金額 |
| 取得費 | 購入時の価格＋諸費用（建物は減価償却後） |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・測量費など売却にかかった費用 |
| 特別控除 | マイホームの3,000万円控除など |
購入時の契約書が見つからず取得費が分からないと、売却価格の5％を取得費とみなす計算になり、税金がかなり高くつきます。古い物件を売る方は、まず契約書を探すところから始めてください。
税額の計算
税額は「課税譲渡所得 × 税率」で計算し、税率は所有期間で異なります。
短期譲渡所得は39.63％、長期譲渡所得は20.315％。いずれも所得税・復興特別所得税・住民税を合算した率です。
| 区分 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期（5年以下） | 30％ | 0.63％ | 9％ | 39.63％ |
復興特別所得税は所得税額の2.1％で、2037年12月31日まで上乗せされます。表の0.315％や0.63％は、この2.1％を反映した数字です。
たとえば課税譲渡所得が1,000万円の場合、長期なら約203万円、短期なら約396万円。同じ利益でも所有期間で200万円近く変わります。
居住用財産（マイホーム）を売却した場合の特例
マイホームを売ると、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
この3,000万円特別控除はインパクトが大きく、利益が3,000万円以下なら税金がゼロになるケースが多いです。
さらに所有期間が10年を超えるマイホームには、軽減税率の特例も用意されています。3,000万円控除と併用できる点が大きな魅力です。
１ マイホームを売って、譲渡益が出る場合
譲渡益が出るときは、3,000万円特別控除と、所有期間10年超なら軽減税率の特例を組み合わせて税額を抑えます。
軽減税率は、3,000万円控除後の課税譲渡所得6,000万円以下の部分が14.21％、6,000万円超の部分が20.315％です。
| 課税譲渡所得の部分 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21％ |
| 6,000万円超の部分 | 20.315％ |
軽減税率を使うには、所有期間10年超・居住期間10年超・売却代金1億円以下などの要件があります。3,000万円控除との併用も可能です。
私の経験では、長年住んだ自宅を売る方ほどこの組み合わせの恩恵が大きい。3,000万円を引いて、残りに14.21％ですから、想像より税負担はずっと軽くなります。
２ マイホームを売って、譲渡損失が出る場合
売って損が出た場合、原則として譲渡所得税は発生しません。
買ったときより安く売れば「譲渡損失」です。儲けがない以上、譲渡所得課税の対象になりません。
ただし損が出たからといって何もしなくていいわけではない、というのが現場の感覚です。確定申告で損失を申告することで、他の所得と相殺できる制度が用意されている場合があります。自分のケースで使えるか、売却前に確認しておくと取りこぼしを防げます。
特例の適用を受けるために必要な条件
特例を使うには要件を満たし、原則として翌年に確定申告をする必要があります。
3,000万円控除や軽減税率は、要件を満たしていても自動では適用されません。確定申告で自分から手続きして初めて受けられます。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 所有期間 | 売った年の1月1日で10年超 |
| 居住期間 | 通算で10年超 |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 手続き | 翌年の確定申告で適用を申請 |
正直に言うと、ここで一番多いつまずきは「申告を忘れる」こと。特例で税金がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されません。利益が出ていなくても、特例を使うなら申告は必須と覚えておいてください。
確定申告
不動産を売った翌年に、原則として確定申告が必要です。
譲渡所得がある年分について申告します。申告期間は通常、翌年の2月から3月。e-Taxやインターネット番組「Web-TAX-TV」など、国税庁の解説ツールも参考になります。
見落としやすいのが住民税の支払いタイミングです。確定申告で計算された住民税は、その年ではなく翌年の6月以降から納める流れになります。所得税を払った後に住民税の請求が来て驚く方が多いので、資金は残しておいてください。
印紙税・登記など売却にかかる他の税金
不動産売却では譲渡所得税のほか、契約書にかかる印紙税や登記費用も発生します。
売買契約書には印紙税がかかります。また、抵当権の抹消やローン残債の精算に伴う登記費用も見込んでおく必要があります。
相続した不動産を売る場合は、取得費加算の特例や相続空き家の特例といった制度も絡みます。所有期間や取得費は被相続人（亡くなった方）から引き継がれる点も、見落とされがちな実務上の注意点です。
よくある質問
よくある質問
最後にひとつだけ。売却前に取得費の資料をそろえ、所有期間が5年・10年の節目に当たらないか確認するだけで、税額は大きく変わります。迷ったら売る前に税理士へ相談を。売った後では使えない選択肢があります。
