不動産売却にかかる所得税・譲渡所得の計算方法と税額の求め方

• 譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算する。
• 所有期間5年超の長期譲渡所得は所得税15％・住民税5％。
• 所有期間5年以下の短期譲渡所得は所得税30％・住民税9％。
• マイホームの売却なら最大3,000万円の特別控除が使える。
• 取得費が分からないときは売却価額の5％を取得費にできる。

所得税 譲渡の結論

不動産売却にかかる譲渡所得税の課税対象や計算のポイントについて解説！

土地や建物を売って得た利益（譲渡所得）には、他の所得と分けて所得税・住民税がかかります。

私が相談を受けていて多いのは「売れた金額にそのまま税率を掛けてしまう」という勘違いです。実際に課税されるのは、売値から買ったときの費用や売るためにかかった費用を引いた“もうけ”の部分だけ。ここを誤ると税額のイメージが何倍もずれます。

そしてもう一つの肝が所有期間です。売った年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで、税率が倍近く変わります。国税庁の案内でも、長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％と区分されています。

対象税目

土地・建物の譲渡益にかかるのは、国税の所得税（＋復興特別所得税）と、地方税の住民税です。

所得税では、土地・建物や株式の譲渡所得は給与や事業の所得と合算せず、原則として分けて課税する仕組みになっています。これを分離課税と呼びます。税率が他の所得の影響を受けないため、計算がシンプルになるのが特徴です。

加えて、所得税には復興特別所得税が上乗せされます。税率は所得税額の2.1％。国税庁関連資料では平成25年から令和19年までの間、課税されると案内されています。

概要

譲渡所得とは、土地・建物や株式などの資産を売って得た利益に課される所得のことです。

ここで注意したいのが「譲渡所得」という言葉の幅です。総合課税の対象になる資産（ゴルフ会員権など）と、土地・建物のように分離課税になる資産では、扱いがまったく違います。

総合課税の譲渡所得には特別控除額50万円があり、長期の場合は利益の2分の1だけが課税対象になります。一方、土地・建物の譲渡はこの50万円控除の対象外で、後述する3,000万円控除など別の特例を使う形です。同じ「譲渡所得」でも別物だと思っておいてください。

計算方法・計算式

【初心者向け】不動産を売却した際にかかる『譲渡所得税』の概要と税金を安くする４つの特例を解説

土地・建物の課税譲渡所得金額は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額」で求めます。

言葉にすると簡単ですが、実務では取得費と譲渡費用の中身でつまずく人が多いです。順番に分解します。

譲渡価額は売れた金額そのもの。取得費は、その不動産を買ったときの代金や購入時の諸費用です。譲渡費用は、売るために直接かかった費用を指します。

所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

所得（利益）の計算は、まず取得費と譲渡費用をきちんと集めることから始まります。

私が実務でいちばん相談を受けるのが「親から相続した家で、いくらで買ったか分からない」というケースです。この場合、税務上は売却価額の5％を取得費とみなす取扱いが使えます。逆に言えば、購入時の契約書が見つかれば実額で計上でき、税額が大きく下がる可能性があります。

譲渡費用に含められるものの代表例を整理しました。リフォーム代や住宅ローンの返済利息など、売却に直接関係しない費用は含められない点に注意してください。

税額の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

税額は、課税譲渡所得金額に所有期間に応じた税率を掛けて計算します。

区分の基準は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか。5年超なら長期、5年以下なら短期です。「売った日」ではなく「その年の1月1日」で判定する点を、私は何度も念押ししています。ここを1年勘違いすると税率が倍近く変わるからです。

自治体の案内でも同様です。今治市の説明では、一般の譲渡について所得税15％、市民税3％・県民税2％（住民税合計5％）と示されています。さらに国や地方自治体への譲渡には軽減税率、優良住宅地の造成等のための譲渡では2,000万円以下の部分に所得税10％という区分もあります。

算出した所得税には、別途2.1％の復興特別所得税が上乗せされます。長期で所得税15％なら、復興特別所得税込みで実質15.315％というイメージです。

根拠法令等

#119 相続した不動産を売却した場合の譲渡所得税の注意点と特例

譲渡所得の取扱いは、所得税法と租税特別措置法を中心に定められています。

たとえば総合課税の譲渡所得の特別控除額50万円は所得税法に規定があります。一方、マイホームの3,000万円控除や長期・短期の税率区分は租税特別措置法による特例です。

特例は要件が細かく、改正も入ります。最終的には条文と国税庁の案内に当たって確認するのが確実です。

関連リンク

まず確認すべきは、国税庁の譲渡所得の税率を案内したページです。

土地・建物の売却を予定しているなら、税率と特別控除の基本を国税庁のページで押さえ、自分の自治体の住民税の扱いを市区町村のページで確認する。この二段構えが確実です。

関連コード

国税庁のタックスアンサーでは、譲渡所得の税率がコード3208で案内されています。

国税庁の質疑応答（タックスアンサー）は、項目ごとに番号（コード）が振られています。譲渡所得の税率はNo.3208。検索の際にこの番号で探すと、目的のページに早くたどり着けます。

お問い合わせ先

【不動産売却】売った時の税金！譲渡所得税の計算方法

個別の税額や特例の可否は、所轄の税務署または市区町村の税務担当窓口に確認するのが確実です。

所得税・復興特別所得税は税務署、住民税は市区町村が担当します。たとえば今治市は市民税・県民税の譲渡所得の扱いを公式ページで案内しています。自分の住む自治体の同様のページを探すのが第一歩です。

税の情報・手続・用紙

譲渡所得が出た年は、原則として翌年に確定申告が必要です。

国税庁の案内は、土地や建物を売った申告を翌年に行う前提で書かれています。所得税の確定申告期限は通常、翌年3月15日です。利益が出ているのに申告しないと、加算税や延滞税の対象になります。

申告の際は、売買契約書や取得時の契約書、仲介手数料の領収書など、計算の根拠になる書類をそろえておくとスムーズです。特に取得費を実額で出すなら、購入時の契約書は必ず探してください。

よくある質問

相談現場で繰り返し聞かれる3つの疑問に、要点だけ答えます。

最後に率直な一言を。譲渡所得は「所有5年超かどうか」と「3,000万円控除が使えるか」で結果が大きく変わります。売却を考え始めた段階で一度試算しておくと、手取りの見込みが立てやすくなります。判断に迷う特例があれば、税務署か税理士に早めに相談してください。