不動産売却の税金はいくら？計算式・税率・節税特例を徹底解説

• 不動産売却の税金は、売却益が出たときだけ「譲渡所得」に課税される。
• 譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算する。
• 所有期間5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%と倍近く違う。
• マイホーム売却は最大3,000万円の特別控除で税額ゼロになる場合がある。
• 税金は売却の翌年に確定申告し、住民税や社会保険料にも翌年影響する。

不動産売却にかかる税金はいくら？まずは全体像と計算式を理解する

【不動産売却の税金】かんたん初心者向け基礎知識編

不動産売却で税金がかかるのは、売却益（譲渡所得）が出たときだけで、税額は売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額に税率を掛けて決まります。

私が相談を受けて最初に伝えるのは「売れた金額がそのまま課税対象になるわけではない」という点です。ここを誤解している方が本当に多い。

売却時にかかる3つの税金（譲渡所得税・住民税・印紙税）

不動産売却で関わる税金は、譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）・住民税・印紙税の3つです。

このうち譲渡所得税と住民税は売却益が出たときだけ。印紙税は契約書に貼るもので、利益の有無に関係なくかかります。

税額の基本計算式（譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用）

譲渡所得の基本式は「収入金額−（取得費＋譲渡費用）」で、特別控除がある場合はさらに差し引きます。

国税庁も、譲渡所得は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると明記しています。土地・建物の譲渡所得は給与など他の所得とは分けて計算する「分離課税」です。

税金がかかるのは「売却益が出たとき」だけ

取得費と譲渡費用を引いた結果がマイナス、つまり損が出たなら、譲渡所得税も住民税もかかりません。

譲渡所得税・住民税の税率一覧と所有期間による違い

税率は所有期間が5年以下か5年超かで決まり、長期は合計20.315%、短期は合計39.63%とほぼ倍違います。

この差は本当に大きい。あと数か月待てば長期になるのに、急いで売って倍の税金を払ってしまう人を何度も見てきました。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

所有期間の判定方法（相続で引き継ぐ場合も含む）

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかで判定します。実際に売った日ではない点に注意してください。

相続で取得した不動産は、亡くなった方（被相続人）の取得時期をそのまま引き継ぎます。だから相続後すぐ売っても、もとの所有が長ければ長期譲渡になります。

印紙税の金額一覧

印紙税は売買契約書に記載された金額に応じてかかり、契約書1通ごとに収入印紙を貼って納めます。利益の有無とは無関係です。

金額の区分は記載額によって段階的に変わるため、具体的な税額は契約金額に応じて確認が必要です。

取得費・譲渡費用の正しい計算方法

取得費は購入代金から建物の減価償却分を引いた額、譲渡費用は売却のために直接かかった費用で、この2つを正しく出せれば税額は大きく下げられます。

正直、ここが税額を左右する最大のポイントです。経費を漏らすほど課税対象が膨らみます。

取得費に含められるものと建物の減価償却

取得費には購入代金のほか、購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税などが含まれます。

ただし建物は使うほど価値が減るので、土地と違って減価償却した後の金額が取得費になります。ここを引かずに計算すると税務署に修正されます。

取得費が不明なときの概算取得費（売却価格の5%）

購入時の契約書が見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。

譲渡費用として認められる経費の範囲

譲渡費用は「売却のために直接かかった費用」に限られます。固定資産税や引っ越し代は含められません。

• 売却時に支払った仲介手数料は譲渡費用に含められる。
• 売買契約書に貼った印紙税は譲渡費用になる。
• 売るために行った建物の取り壊し費用は譲渡費用に含められる。
• 借家人に支払った立退料は譲渡費用として認められる。

具体例でわかる税金シミュレーションと手取り計算

相続した不動産を売却した際に発生する税金を解説!!

同じ売却価格でも、所有期間と特例の使い方で手取りは数百万円単位で変わります。実際の数字で見ていきます。

以下は計算の流れを理解してもらうための試算例です。実際の申告では個別の取得費や減価償却を当てはめてください。

居住用マイホームを売ったケースの計算例

このケースでは譲渡所得1,800万円が3,000万円の控除枠に収まるため、税額はゼロです。マイホームの強みがここに出ます。

相続した不動産を売ったケースの計算例

取得費が分からず概算5%しか使えないと、課税対象がここまで膨らみます。後述の取得費加算や空き家特例が効くかどうかで結果は一変します。

税引後にいくら残るか（手取り）の出し方

手取りは「売却価格−譲渡費用−税額−ローン残債」で概算できます。

税額だけ見て安心せず、仲介手数料や残債を引いた最終的な現金を確認してください。私はいつも、ここまで出してから売るか判断してもらいます。

税金を安く抑える節税対策と特例の使い方

節税の柱は、マイホームの3,000万円特別控除・相続空き家特例・取得費加算の特例の3つで、要件に合えば税額を大幅に下げられます。

ただし特例は要件が細かく、一つ外すと丸ごと使えません。ここは慎重に確認してほしい部分です。

3000万円特別控除（マイホーム特例）の要件と注意点

居住用財産を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。売却益が3,000万円以内なら課税譲渡所得がゼロになる可能性があります。

さらに所有期間10年超のマイホームは、軽減税率の特例で課税譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21%、6,000万円超の部分に20.315%が適用されます。3,000万円控除と併用できます。

相続空き家特例と取得費加算の特例

相続した家を売るなら、相続空き家の3,000万円特別控除か、取得費加算の特例のどちらが有利か比較します。

取得費加算は、相続税を払った人が一定期間内に売却したとき、納めた相続税の一部を取得費に上乗せできる仕組み。空き家特例とは併用できないので、試算して有利な方を選びます。

損失が出たときの損益通算・繰越控除

マイホームを売って損が出た場合、一定要件のもとで給与など他の所得と損益通算でき、引ききれない損は翌年以降に繰り越せます。

損が出ても申告すれば税金が戻ることがあります。損だから申告不要、と決めつけないでください。

居住用と投資用・事業用で変わる税金の扱い

3,000万円特別控除や軽減税率は自宅（居住用）専用で、投資用・事業用の物件には原則使えません。

ここを混同して節税できると思い込むと、想定外の税額に驚くことになります。

マイホームと投資用物件での特例適用の違い

事業用資産の買換え特例の概要

事業用の不動産を売って一定の買換え資産を取得した場合、課税の一部を将来に繰り延べられる買換え特例があります。

税金が消えるのではなく先送りされる点に注意。要件が複雑なので、使うなら専門家と一緒に組み立てるのが現実的です。

確定申告の手順・必要書類と税金を払うタイミング

不動産売却にかかる譲渡所得税の課税対象や計算のポイントについて解説！

売却益が出た年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告し、所得税を納め、住民税はその後に課税されます。

申告と納税のタイミングがずれるのが落とし穴。手元資金を残しておかないと、後から来る住民税で慌てます。

確定申告の手順と必要書類・申告期限

• 売買契約書（購入時・売却時の両方）を用意する。
• 仲介手数料や登記費用などの領収書を集める。
• 譲渡所得の内訳書を作成する。
• 特例を使う場合は登記事項証明書や住民票など要件書類を添付する。
• 申告期限は売却の翌年2月16日から3月15日まで。

特例で税額がゼロになる場合でも、控除を使うには確定申告が必須です。申告しないと特例は適用されません。

住民税を支払うタイミングに注意

住民税は確定申告した年の6月以降に課税され、普通徴収なら4回に分けて納付します。

所得税は申告時に払い終えても、住民税は数か月後にやってきます。これを忘れて資金を使い切る人がいるので要注意。

売却翌年の社会保険料への影響

国民健康保険や後期高齢者医療に加入している方は、売却益で所得が増えると翌年の保険料が上がることがあります。

不動産売却の税金に関するよくある質問（FAQ）

相談現場で特によく聞かれる3つに、実務目線で答えます。

税金は怖がるより、先に試算しておけば必ずコントロールできます。査定を取ったら、次は取得費と所有期間を確認して譲渡所得を出す。そこまでやってから売るか決めても、決して遅くありません。