不動産売却の税金シミュレーション｜譲渡所得税の計算方法と節税6つのコツ
- 不動産売却で税金がかかるのは、売却益（譲渡所得）が出たときだけ。
- 譲渡所得は「売却価額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算する。
- 税率は所有5年超の長期で20.315%、5年以下の短期で39.63%。
- マイホームなら最高3,000万円の特別控除が使える場合がある。
- 税金の有無にかかわらず、特例を使うなら確定申告が必要。
不動産売却 税金 シミュレーションの結論
不動産売却の税金シミュレーションとは、売却益に税率を掛けて納税額の概算を出す試算のことです。
計算の出発点は売却益、つまり譲渡所得です。譲渡所得は、売却価額から取得費（買ったときの値段や手数料）と譲渡費用（売るためにかかった費用）を引いて求めます。
国税庁も、土地や建物を売ったときの税金はこの譲渡所得をもとに計算すると明記しています。譲渡所得が出なければ、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税（シンプル版）の計算・シミュレーション
譲渡所得税は「（売却価額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除）× 税率」で計算します。
順番に当てはめれば誰でも概算は出せます。まず譲渡所得を出し、使える特別控除を引き、残りに税率を掛ける。これだけです。
私が相談者と一緒に試算するときの実例で見てみます。マイホームを4,000万円で売り、取得費が2,500万円、譲渡費用が200万円だったケースです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価額 | 4,000万円 |
| 取得費 | 2,500万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
| 譲渡所得（控除前） | 1,300万円 |
| 3,000万円特別控除 | △1,300万円（控除内） |
| 課税される譲渡所得 | 0円 |
| 税額 | 0円 |
このケースは控除内に収まり、税額はゼロです。正直、マイホーム売却では3,000万円控除のおかげで非課税になる人が私の相談でもかなり多い印象です。
取得費が分からないときは、売却価額の5%を概算取得費として使えます。ただしこれだと取得費が小さくなり、税金が増えがちです。購入時の契約書は捨てずに残しておいてください。
譲渡所得税の税率
税率は所有期間で2段階に分かれ、長期譲渡所得は20.315%、短期譲渡所得は39.63%です。
判定の基準は売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか。5年超なら長期、5年以下なら短期です。ここを「契約日から数えて5年」と勘違いする人が多いので注意してください。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
差は約2倍。1月1日時点で5年に届くかどうかで税額が大きく変わるので、売り急がない場合は所有期間を確認する価値があります。
譲渡所得税の特別控除の特例
代表的なのが、マイホームを売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
この控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はかかりません。ただし適用には要件があります。
国税庁が示す要件には、前年・前々年に同じ特例を受けていないこと、親子や夫婦など特別な関係者への売却でないことなどがあります。身内に安く売る形だと使えないので、家族間売買を考えている人は事前確認が必須です。
このほか、所有期間10年超のマイホームには軽減税率の特例、相続した空き家を売る場合の特別控除、買換え特例などもあります。
家の売却時に節税するための6つのコツ
節税の基本は、税率を下げる・控除を使う・経費を漏れなく計上する、この3方向です。
私が相談現場で実際に効果が大きいと感じる順に整理しました。
| コツ | 内容 |
|---|---|
| 1. 3,000万円控除を使う | マイホーム売却なら最大3,000万円を譲渡所得から控除 |
| 2. 長期譲渡で売る | 1月1日時点で所有5年超なら税率20.315%に下がる |
| 3. 取得費を漏らさない | 購入時の仲介手数料・登記費用なども取得費に含める |
| 4. 譲渡費用を計上する | 売却時の仲介手数料・印紙税・測量費などを差し引く |
| 5. 軽減税率を使う | 所有10年超のマイホームは税率がさらに低くなる特例あり |
| 6. 損失なら繰越控除 | 譲渡損失が出たら損益通算・繰越控除を検討 |
正直に言うと、一番効くのは3,000万円控除です。これが使えるかどうかで結論がほぼ決まります。逆に、取得費の領収書探しは地味ですが、見つかれば数十万円単位で税が変わることもあります。
譲渡所得税（所得税・復興税・住民税）
譲渡所得税は単独の税金ではなく、所得税・復興特別所得税・住民税の3つを合わせた呼び名です。
長期20.315%の内訳は、所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%。復興特別所得税は2037年（令和19年）まで課税されます。
ここで実務上つまずきやすいのが支払いのタイミングです。所得税と復興税は確定申告の期間（売却した翌年の2月16日〜3月15日ごろ）に納めます。一方、住民税は申告後の6月以降に納付書が届き、分割で払う形になります。
不動産の売却で発生する税金の種類
不動産売却で関わる税金は、譲渡所得税・印紙税・登録免許税・消費税の4種類です。
このうち譲渡所得税は利益が出たときだけ。残りは利益の有無にかかわらず発生する場合があります。
| 税金 | かかる場面 | 負担の目安 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却益が出たとき | 譲渡所得 × 20.315%または39.63% |
| 印紙税 | 売買契約書を作成したとき | 契約金額に応じて数千円〜数万円 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消などの登記時 | 不動産1個につき1,000円ほか |
| 消費税 | 仲介手数料・登記費用など | 各費用に対して10% |
次の章から、譲渡所得税以外の税金を順に見ていきます。
印紙税
印紙税は不動産売買契約書に課される税金で、契約金額に応じて数千円から数万円かかります。
軽減措置の対象は、令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書です。代表的な軽減後の税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額（軽減後） |
|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
登録免許税
売主側の登録免許税は、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記でかかります。
抵当権抹消は不動産1個につき1,000円が基本です。土地と建物で2個と数えるため、戸建てなら合計2,000円が目安になります。
金額自体は小さいですが、登記を司法書士に依頼すると別途報酬がかかります。ここは売却時の費用としてあらかじめ見込んでおくとよいです。
仲介手数料と登記費用の消費税
個人がマイホームを売る場合、建物の売却代金には消費税はかかりませんが、仲介手数料や登記費用には消費税が課されます。
つまり消費税は「売値」ではなく「サービスへの対価」にかかる、という整理です。不動産会社に払う仲介手数料、司法書士への登記費用、これらに10%が上乗せされます。
見積もりを見て「思ったより高い」と感じる人がいますが、その多くは消費税分です。手数料の税込・税抜表示は契約前に必ず確認してください。
不動産売却で利益が発生した場合にかかる税金
利益（譲渡所得）が出た場合にかかるのは譲渡所得税で、譲渡所得は他の所得と分けて課税される申告分離課税です。
給与など他の所得と合算されないので、給与の税率に引っ張られることはありません。あくまで譲渡所得だけに、所有期間に応じた税率が掛かります。
逆に損失が出た場合でも、マイホームの買換えなどでは損益通算や繰越控除で他の所得の税金を減らせる特例があります。損が出たから確定申告は不要、と決めつけないことが大事です。
よくある質問
よくある質問
最後に一つだけ。シミュレーションで「税金ゼロ」と出ても、それは特例を使った前提の数字です。特例には申告が条件のものが多いので、概算を出したら次の一歩として、購入時の契約書を引っ張り出して取得費を確定させてください。ここが固まれば、税額のブレはほぼなくなります。
