不動産売却の確定申告のやり方｜特例適用から提出手順まで解説
- 不動産売却で譲渡所得が出た場合は、原則として確定申告が必要です。
- 譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。
- 申告期間は原則として翌年の2月16日から3月15日までです。
- 申告は「譲渡所得の内訳書」を先に作り、確定申告書へ転記する順で進めます。
- 自宅を売った場合は3,000万円の特別控除が使えることがあります。
不動産売却 確定申告 やり方の結論
やり方の結論は、譲渡所得の内訳書を作成してから確定申告書（第一表・第二表・第三表）へ転記し、納税地の税務署へ提出して納税する、という4ステップです。
所要時間の目安は、書類が揃っていれば半日ほど。難易度は、特例を使わない単純な売却なら高くありません。私が相談を受ける中でも、つまずくのは「取得費が分からない」「特例の書類が足りない」の2点に集中します。
前提として必要な道具は、売買契約書（購入時・売却時の両方）、取得費・譲渡費用が分かる領収書、本人確認書類です。これが手元にあるかをまず確認してください。
| 手順 | やること | ここまでできていればOK |
|---|---|---|
| 1 | 譲渡所得の内訳書を書く | 売却価額・取得費・譲渡費用が埋まり、譲渡所得額が出ている |
| 2 | 確定申告書に転記する | 第三表に分離課税の譲渡所得が記載されている |
| 3 | 税務署に提出する | e-Tax・郵送・窓口のいずれかで提出済み |
| 4 | 納税する | 期限内に納付が完了している |
確定申告について
確定申告とは、1年間の所得と税額を自分で計算し、納税地の税務署へ申告する手続きです。
不動産の売却益は給与などと合算せず、分離課税という別枠で計算します。国税庁も譲渡所得には専用の手順・明細書を案内しています。
申告期間は原則として翌年の2月16日から3月15日まで。年によって休日の関係で前後します。期限を過ぎると延滞税や無申告加算税の対象になるおそれがあるので、ここは甘く見ないでください。
不動産を売却した方
不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た方は、原則として確定申告が必要です。
譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で求めます。取得費には購入代金のほか購入時の仲介手数料や登記費用などが、譲渡費用には売却時の仲介手数料などが含まれます。
税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。短期はかなり重い税率になるため、売却時期の差で税額が大きく変わることがあります。
| 区分 | 売った年の1月1日時点の所有期間 |
|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 |
必要書類は、確定申告書（第一表・第二表・第三表）、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、取得費・譲渡費用が分かる書類、本人確認書類が基本です。
不動産や株式等以外の資産（金地金など）を売却した方
金地金などの資産を売った場合は、不動産とは異なり総合課税の譲渡所得として申告するのが原則です。
つまり、土地・建物のように分離課税の第三表へ書くのではなく、給与など他の所得と合算する扱いになります。不動産と金地金を同じ年に売った方は、書く欄が違う点に注意してください。
金地金固有の計算ルールや控除の取り扱いは、国税庁の譲渡所得の申告案内で最終確認するのが安全です。
お手持ちのスマホで申告ができます！
確定申告は、スマホとマイナンバーカードがあればe-Taxで完結できます。
国税庁の確定申告書等作成コーナーは、画面の質問に答えていくと譲渡所得の内訳書から申告書まで自動計算してくれます。手書きより計算ミスが減るので、私は初心者にはこちらを勧めています。
提出方法は、e-Tax（スマホ・パソコン）、郵送、税務署窓口のいずれか。提出先はいずれも納税地の税務署です。
| 方法 | 向いている人 | ポイント |
|---|---|---|
| e-Tax（スマホ） | 自宅で完結したい人 | マイナンバーカードと対応スマホが必要 |
| 郵送 | 書面で出したい人 | 控えの返送用封筒を同封すると安心 |
| 窓口 | 相談しながら出したい人 | 申告期間中は混雑しやすい |
動画を見る
文章だけで分かりにくいときは、譲渡所得の申告手順を解説した動画で全体像をつかむのが早道です。
特に、内訳書のどこに何を書くかは動画で手の動きを見たほうが理解が進みます。下の動画も参考になります。
令和7年分土地や建物の譲渡所得の申告のしかた・様式
令和7年分の土地・建物の譲渡所得の申告手順と記載例は、国税庁の公式ページで公開されています。
そこには確定申告書の記載手順や具体的な事例が載っているので、自分のケースに近い記載例を探して写すのが確実です。様式も同ページから入手できます。
前述の国税庁の特集ページとあわせて見ると、特例を使う場合の追加書類まで確認できます。
土地や建物の売却で特例を使う場合
特例を使えば税額を大きく減らせますが、特例ごとに追加の必要書類があり、申告しないと適用されません。
代表的なのが、自宅を売ったときの「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。利益から最大3,000万円を差し引けるため、自宅売却ではこれが効くケースが多い。
| 特例 | ざっくり言うと |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 自宅売却の利益から最大3,000万円を控除 |
| 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円控除 | 相続した実家の売却で一定要件を満たすと適用 |
| 居住用財産の軽減税率 | 長期所有の自宅売却で税率が軽くなる |
| 特定の居住用財産の買換え特例 | 売却益への課税を将来に繰り延べ |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 損が出たとき他の所得と相殺・翌年以降に繰越 |
なお、ここに挙げた特例名と3,000万円という金額は、適用要件まで含めて国税庁の各特例ページで最終確認してください。要件は細かく、見落とすと否認されます。
税の手続き・所得税の計算
所得税の計算は、譲渡所得額を出してから特別控除を差し引き、所有期間に応じた税率を掛ける流れです。
順番はこうです。まず譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を出す。次に使える特別控除（自宅なら最大3,000万円）を引く。残った課税譲渡所得に税率を掛けて税額が決まります。
実務での具体手順は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書に売却価額・取得費・譲渡費用を記入し、譲渡所得額を算出する。
- 使える特別控除額を内訳書上で差し引く。
- 確定申告書 第三表に分離課税の譲渡所得として転記する。
- 第一表・第二表に必要事項を転記し、納税地の税務署へ提出する。
- 算出された譲渡所得税を期限内に納付する。
うまく税額が合わないときは、取得費の集計漏れか、長期・短期の区分ミスを疑ってください。私が見直しを頼まれる案件は、この2つで数字がずれていることがほとんどです。
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